Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ижс, риски

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.

Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН,  о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Документы для переуступки

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски

  • место и дата оформления соглашения;
  • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения.

Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования).

Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Источник: https://urlaw03.ru/ooo/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС в 2020 — цена, риски

Возвести загородный дом для круглогодичного проживания можно как на купленной земле с торгов или муниципалитета, так и на арендованной земле.

Аренда земли под индивидуальное строительство может быть разного типа, в зависимости о категории граждан и вида использования земельных наделов:

 На бесплатной основе могут выделяться участки гражданам, профессия которых очень востребована на селе  педагогам или медицинским сотрудникам. Но в каждом конкретном районе могут быть свои списки граждан, которым бесплатно выделяется земля под ИСЖ
 С аукционов  земля будет передана тому, кто предложит большую за аренду цену. Подобные правоотношения обычно используют для нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения, которые передаются под строительство жилых домов, но сроки заключения договора аренды жесткие – выигравший торги обязан в течение 20 дней оформить договор
 Без аукциона  Подобные арендные земельные правоотношения предполагают в будущем выкуп земли, поэтому они получили наибольшее распространение

Как и любые другие права, так и право аренды конкретного участка, можно передать по договору переуступки, что это такое и как правильно оформить договор поговорим в нашей статье.

Особенности

Если первоначальному арендатору земля выделена под индивидуальное строительство, то в будущем планы могут измениться, и как таковое взведение дома уже невозможно финансово осуществить.

Поэтому владелец арендного права можно по возмездной сделке их переуступить третьему лицу. Тогда он будет заниматься строительством,  оформлять все разрешения на подключение коммуникаций и пр.

Но основное право останется у первоначальной стороны по сделке, то есть он будет только извлекать из этого процесса пассивную прибыль.

  • Но обычно аренда земли оформляется на определенный срок, по истечении которого ее или необходимо будет выкупить, или вернуть ее первоначальному владельцу, то есть местной администрации.
  • Но в любом случае истинного собственника земли необходимо информировать о смене лица по арендному договору, хотя все права и обязанности по уплате стоимости аренды останутся у первоначально заключившего договор гражданина.
  • Правовыми актами предусмотрены обстоятельства, когда возможна передача своих арендных прав другому лицу:
  • арендатор построил на участке дом, который он собирается реализовать;
  • аренда земли уже не нужна, но по условиям соглашения расторгнуть договор досрочно запрещено;
  • владелец решил заключить договор с новым лицом в качестве арендатора;
  • наниматель земли потерял свой источник стабильного дохода, а на переоформление арендных отношений с владельцем участка нет свободного времени.

Главным требованием к заключению договора переуступки прав аренды является обязательное сохранение всех установленных первоначальным договором правоотношений без изменений. Чтобы правильно оформить новые арендные права следует действовать в таком прядке:

Первоначальным участником арендных отношений согласовывается с владельцем переоформление прав на третье лицо. Это требование обязательно, если срок договора превышает 5 лет, причем согласование оформляется в письменном виде.

В нем содержаться сведения следующего порядка:

  • полная информация обо всех сторонах по переуступке арендных прав;
  • кадастровые и технические сведения о передаваемом участке;
  • реквизиты сторон по переуступке прав;
  • дата получения соглашения и подпись представителя владельца участка.
Читайте также:  Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры: когда требуется и образец составления

Если срок аренды менее пяти лет, то направляют простое уведомление о переуступке прав на третье лицо.

Риски покупки квартиры по переуступке рассматриваются на этой странице.

Обычно арендные договоры на выделение земли под ИСЖ переоформляют в случае приобретения здания, построенного на ней.

Но в этом случае первоначально оформленные правоотношения, применимые к этому участку не останавливаются, а только все права и обязанности будет исполнять новая сторона, купившая возведенное строение.

Регламентация всех правовых основ заложена в Земельном Кодексе в ст. 22, 35 по которым предусмотрено право передачи обязательство по договору на третье лицо.

Акты, предусматривающие правила заключения и оформления договора переуступки земельного надела под ИСЖ содержаться в Гражданском Законодательстве в ст. ст. 421, 607, 615 и 264.

А если договор оформлен налицо, состоящее в законном браке, то и положениями СК РФ о распоряжении общим имуществом. Налоговое обложение на проведение сделки регламентируется ст. 25.3 Кодекса.

Как оформить

Для оформления договора по переуступке прав аренды, стороны должны пройти несколько этапов:

  • письменно известить владельца участка о намерение передать свои права на третье лицо, получить его согласие на переоформление;
  • собрать необходимый пакет документации и обговорить детали перехода прав на арендуемый участок;
  • обратиться в Росреестр для оформления перехода права использования участка на правах аренды у органов местной власти;
  • через 14 дней получить выписку о прохождении перерегистрации прав.
  1. Владелец участка имеет право на досрочное расторжение ранее достигнутых соглашений по аренде конкретного участка, если таковое заранее включено в основной договор.
  2. После того, как пройдет регистрация перехода прав, первый арендатор освобождается от возможности как-либо использовать и строение, и землю под ним, эти права перейдут ко второму арендатору, с кем заключен договор переуступки.
  3. Подать заявление о передаче прав на другое лицо можно разными путями:
  • при личном посещении многофункционального центра по месту жительства одной из сторон сделки со всей документацией;
  • через единый портал Росреестра, с загрузкой ксерокопий всех необходимых документов для внесения сведений о переходе прав;
  • или через отправку заказного почтового отправления в адрес регистрирующего органа.

В стандартное соглашение о переуступке арендных прав должны входить такие сведения:

  1. Сведения о личных документах сторон по сделке или полные реквизиты юридического лица.
  2. Место и дата совершения сделки.
  3. Порядок перехода прав на арендуемый участок, способы расчета и дата внесения платежей, предусмотренные штрафные санкции за нарушение условий договорных обязательств.
  4. Способы решения возможных споров и разногласий.
  5. Правовая ответственность и обязанности всех участников сделки.
  6. Срок действия соглашения и возможные дополнительные пункты на усмотрение участников соглашения.

Если остался долг от прежнего арендатора, то сведения о погашении или взаимных расчетов оговариваются в отдельном соглашении к основному договору по переуступке прав аренды.

Важно! Передать другому лицу можно только те права и обязанности, которыми наделен первый арендатор, повышение цены или изменения условия использования подвластны другому типу договорных правоотношений, то есть субподряду!

Случаи, когда невозможно передать свои права арендатора:

  • когда это прямо запрещено основным арендным договором с владельцем земельного надела;
  • когда жилой комплекс возведен на землях сельхозназначения;
  • когда дом построен без разрешительной документации и не введен в эксплуатацию;
  • в случае судебных разбирательств в отношении арендованного надела, или наложение обременений на него компетентными органами.

Необходимые документы

Как и для совершения любой другой сделки, так и к переоформлению договора на право аренды земельного участка, следует приложить необходимые для этого юридического действия документы:

  • первоначальное соглашение о выделении муниципальными властями земельного надела под ИСЖ на правах аренды с указанием окончательного срока договора;
  • кадастровые документы с установленной рыночной стоимостью объекта прав на недвижимость, с разметкой точных границ и привязкой к плану местности;
  • технические документы на участок – план прохождения коммуникационных наземных и подземных линий, возведенные постройки с параметрами их площади и техническими характеристиками;
  • выписка из единого реестра прав на недвижимые объекты, подтверждающая отсутствие наложенных обременений и ограничений на использование, банковского залога или судебного ареста недвижимости;
  • если в сделке участвуют юридические лица, то необходима нотариально заверенная копия учредительских документов, для физических потребуются оригиналы и ксерокопии общегражданских паспортов;
  • письменное согласие истинного владельца земельного надела на передачу третьим лицам прав аренды;
  • финансовые сведения сторон по сделке – корреспондентские и личные банковские счета, куда будут переводиться средства за пользование земельным наделом.

Цена

Кроме основной заранее оговоренной платы за пользование арендованной землей, сторонам по сделке придется уплатить государственную пошлину за оформление перехода прав на третье лицо. Для граждан она составляет 2 тыс. рублей, для юридических лиц 22 тысячи.

Риски переуступки прав аренды земельного участка под ИЖС

В большинстве случаев сделка совершается с целью использования в личных целях возведенного строения, например, проживания или сдачи жилого помещения в наем. Но если здание или сооружение построено без обязательно разрешительной документации, то по судебному решению его могут полностью снести.

Скорее всего, прежний арендатор знал об этих событиях, но не сделал предупреждения при оформлении соглашений по переуступке прав, но запросил вперед внести предоплату за весь период использования земли.

В итоге можно остаться и без средств, и без способа их заработать на сдаче жилого строения, построенного на арендованной земле.

  • Но страшнее всего другая ситуация – когда истинный владелец изымает из оборота выделенные земли, а компенсировать стоимость имущества просто не собирается, ссылаясь на их незаконную постройку.
  • Можно конечно обратиться в суд за защитой своих имущественных прав, но процедура это длительная, и не всегда может окончиться успехом для истца.
  • Что такое договор переуступки права на квартиру, читайте здесь.
  • Про переуступка прав аренды нежилого помещения узнайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/pereustupka-prav-arendy-zemelnogo-uchastka-pod-izhs/

Переуступка права аренды земельного участка в 2020 году — под ИЖС, муниципального, бланк, как оформить

Арендные правоотношения имеют немало нюансов. Например, арендатор может делегировать свои права иному лицу, но при соблюдении определенных ном.

Что надлежит знать о переуступке права аренды земельного участка в 2020 году? Земля обычно сдается в аренду на продолжительный период.

Но планы арендатора могут измениться, а выплачивать арендную плату все равно придется. Как передать предмет договора в пользование другому лицу? Что такое переуступка аренды земельного участка в 2020 году?

Важные моменты

Можно ли считать переуступку права аренды земли выгодной? Здесь стоит принять во внимание сущность арендных правоотношений.

По договору арендатор получает землю в пользование и чаще всего период аренды составляет несколько лет.

Использование предполагает регулярную оплату, вне зависимости будет ли участок использоваться по назначению или нет. Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке.

Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения.

Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.

При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой.

Идеальный выход – это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку.

Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.

Что это такое

Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу.

Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.

Кем осуществляется

Возмездный договор переуступки права аренды земельного участка заключается меж двумя арендаторами, прежним и будущим.

Собственник недвижимости в сделке не участвует. Стороны заключают договор, оговаривая все условия переуступки.

Арендатор может требовать за свое право аренды отдельную плату, что прописывается в соглашении. Договор уступки не предполагает изменения условий аренды.

Все учрежденные по первоначальному договору условия сохраняют силу. Бланк договора переуступки права можно скачать здесь.

Суть переуступки в передаче третьему лицу в полном объеме прав и обязательств, предопределенных договоренностью арендатора и собственника земли.

Владелец земельного участка сохраняет право:

  • распоряжаться землей, переданной в аренду;
  • требовать исчерпывающий отчет о состоянии земли;
  • расторгнуть сделку при невыполнении обязательств;
  • своевременно получать оплату.

Таким образом, самостоятельно выполнять переуступку аренды может арендатор. Участие собственника не нужно, за исключением получения его разрешения в определенных случаях.

Но владелец земли вправе расторгать договор переуступки, если он перечит условиям арендного соглашения.

Также собственник может повысить величину арендной платы при появлении в правоотношениях третьей стороны.

Нормативное регулирование

Земельные правоотношения регулируются Земельным Кодексом. Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в ст.22 ЗК РФ.

  • По этому нормативу арендатор правомочен передавать права по владению арендованной землей третьим лицам.
  • Разрешается передача без уведомления собственника, но только в рамках действия арендного договора.
  • Новое соглашение с собственником не потребуется, но права по содержанию земли перелагаются на новоиспеченного пользователя.

В ст.65 ЗК РФ определен порядок установления, погашения и изменения арендной платы. Таковая устанавливается по договоренности сторон и прописывается в договоре.

В п.2 ст.615 ГК РФ говорится о праве арендатора распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но без нарушения закона и договора.

Земельное и гражданское законодательство позволяют арендовать земли для использования в сельскохозяйственных целях или под ИЖС.

Но в соответствии с имеющимися нормами арендатор не должен передавать землю другому лицу.
Для передачи арендованной земли используется договор цессии.

Читайте также:  Характеристика при приёме на работу: как составить и образец

На его основании реализовывается переуступка права аренды с одновременным отчуждением такового права у предшествующего обладателя.

В дальнейшем взаимодействие с собственником осуществляет новый арендатор.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ

Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.

Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:

Не допускается наличие долгов по арендной плате Со стороны основного арендатора
Законодательные нормы должны быть соблюдены При необходимости нужно получит нотариальное согласие собственника
Непременно оговариваются все имеющиеся На данное имущество обременения
В содержании прописывается цель Перехода права

Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.

Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.

Обязательные условия

Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:

Арендуемая земля не может использоваться не по назначению Так, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима
При планировании строительства на арендованном участке Прежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества
Арендованная земля частично может передаваться в субаренду Но только с разрешения собственника
Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном виде Речь идет об основных характеристиках объекта

Новый арендатор принимает на себя ответственность за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.

При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.

Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.

К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.

То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.

Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.

Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.

После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.

При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.

Перечень документов

В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.

Предназначение этих документов в подтверждении права собственности на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.

Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.

Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.

Таким образом, для свершения сделки потребуются:

  • договор аренды;
  • паспорта сторон;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
  • документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).

Составление договора

Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.

Бланк документа содержит такие существенные условия:

  • объект договора;
  • арендная плата;
  • плата за переуступку;
  • срок договора;
  • предназначение участка;
  • порядок возврата участка собственнику;
  • ответственность сторон;
  • имеющиеся ограничения/обременения.

При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.

Как пример договор о переуступке права аренды земельного участка:

  • меж юрлицами;
  • меж физлицами.

Если нужно предварительное соглашение

  1. Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.

  2. Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.
  3. Видео: продажа прав аренды нежилого помещения

    Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.

  4. В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.

В предварительном договоре прописывается сумма, выплачиваемая за уступку договора. Может здесь указываться и условие о задатке.

Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.

Какие уплачиваются налоги

Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.

Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.

При отображении в договоре суммы, выплаченной по долгам предшествующего пользователя, в оплаченную арендную стоимость включается и сумма погашенных долгов арендатора.

И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.

По пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав, что имеет место при переуступке аренды, облагается НДС.

И если при прямой аренде земли в определенных случаях НДС не взимается, то при переуступке прав не имеет значения, кто выступает арендодателем.

Базой для налогообложения становится сумма, полученная арендатором за уступку права и прописанная в договоре.

Момент определения налоговой базы соответствует дате передачи права на пользование имуществом. Выплачивается при переуступке права аренды и НДФЛ.

Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно пп.10 п.1 ст.208 НК. При этом существуют некоторые особенности.

Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.

Обязательна ли регистрация

Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.

Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. Госпошлина за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.

Для госрегистрации нужны:

  • заявление;
  • договора аренды и переуступки права аренды;
  • паспорта арендатора и нового арендатора;
  • справка из ГКН с указанием собственника земли и пользователя;
  • кадастровый паспорт.

При участии в сделке юрлиц дополнительно понадобятся:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы;
  • ОКПО.

При заключении соглашения между физическими лицами нужно согласие супруга, нотариально удостоверенное, или справка об отсутствии официально зарегистрированных отношений.

Можно ли оформить сделку по доверенности

Арендатор может переуступать право аренды земельного участка и через доверенного представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы.

Представитель должен действовать на основании нотариально заверенной доверенности. В ее содержании должен раскрываться объем полномочий.

Например, это может быть свершение любых действий с арендованной землей от имени доверителя, в том числе представление интересов арендатора в любых госорганах и право подписи документов.

Но такая доверенность общего характера не особо желательна. Целесообразнее прописать полномочия представителя более детально.

К примеру, право заключения договора о переуступке права аренды, право получения стоимости уступки, право регистрации перехода арендного права.

Действуя от имени арендатора, представитель должен иметь при себе оригинал доверенности. При взаимодействии с госструктурами подается копия доверенности, но непременно предъявляется оригинал.

Переуступка права оптимальный вариант, когда использование арендованной земли стало неактуальным.

Но такая передача должна быть правильно оформлена с соблюдением всех законодательных требований.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС

Переуступка права аренды — это полная передача третьему лицу своих прав на распоряжение арендуемым участком. Получив права, новый пользователь также приобретает обязанности уплачивать налоги и соблюдать правила использования земли.

Если же арендатор не прекращает аренду, а просто передает участок во временное пользование третьему лицу, то такое соглашение называется субарендой (нужно уведомление арендодателя). Арендатор в этом случае выступает посредником между субарендатором и арендодателем.

Субаренда по срокам не должна превышать аренду.

Передача прав аренды земли под индивидуальное жилищное строительство возможна на земельных участках, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, если срок аренды составляет не менее пяти лет (при меньшем сроке арендодатель должен дать свое согласие). По истечении срока аренды арендодатель имеет право не продлевать соглашение. Также существуют определенные условия, при которых такая передача прав аренды под ИЖС невозможна:

  • Если это предусмотрено в договоре аренды
  • Есть задолженность, которая связана с данным наделом;
  • Арендуемый участок выступает предметом судебных разбирательств;
  • На территории размещаются объекты, возведенные незаконным путем и не отвечающие принятым нормам строительства;
  • Выкупная стоимость земельного надела не была выплачена;
  • При невыполнении обязанностей с любой из сторон.

Порядок оформления документов

При переуступке в дополнение к начальному договору составляют соглашение, касающееся передачи прав на аренду земельного участка. Данный документ подлежит обязательной регистрации.

В случае субаренды участвуют три стороны, поэтому договоров здесь два. Для оформления переуступки необходимо обращаться в земельный комитет, который относится к местной администрации.

Соглашение оформляется в бумажном варианте, для чего потребуются следующие документы:

  • Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРП для юридических лиц и паспорт для граждан;
  • Для юридических лиц нужна заверенная печатью справка, в которой указан код общероссийских классификаторов;
  • Кадастровая карта надела;
  • План участка в масштабе 1:500;
  • Документы, подтверждающие нахождение на учете в налоговой инспекции;
  • Удостоверенная копия свидетельства по регистрации права на землю;
  • Копии и оригинал договора аренды.

Договор составляется в письменном виде и при согласии сторон удостоверяется нотариусом. В соглашении ставятся подписи заинтересованных сторон, и если в сделке участвуют юридические лица — также печати.

Важно, чтобы составленный договор переуступки не противоречил пунктам договора аренды. К соглашению подшиваются вышеозначенные документы, которые должны иметь соответствующие подписи и быть завизированы. Для вступления договора в силу его также необходимо зарегистрировать.

Обратившись в Росреестр, следует предоставить данный пакет документов:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Доверенность для представителя, выступающего вместо физлица;
  • Согласие супругов обеих сторон;
  • Документы, устанавливающие право на земельный надел;
  • Два варианта подписанных договоров о переуступке;
  • Заявление о согласии владельца надела;
  • Документы, подтверждающие согласование с представителями комитета по земельным ресурсам;
  • Если земля переходит в залог, то потребуется согласие залогодержателя;
  • Для предпринимателей и юридических лиц необходимо представить документы, подтверждающие их полномочия, а также удостоверенные копии уставных и учредительных бумаг.

На продажу участка, находящегося в аренде под ИЖС, арендатор права не имеет (возможна передача прав и обязанностей другому лицу при согласии владельца), но это не мешает ему распоряжаться по собственному усмотрению объектом недвижимости, возведенном по всем градостроительным нормам и правилам на данном участке.

Продажа недвижимости, расположенной на арендуемом участке в соответствии с п.3 ст.523 Гражданского кодекса допускается без согласия арендодателя, если не возникает каких-либо противоречий по условиям пользования участком. Покупатель получает те же права на земельный участок, что и продавец объекта недвижимости.

ptnphoto/depositphotos.com

Источник: http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/izhs/pereustupka-prav-arendy-zemelnogo-uchastka-pod-izhs.htm

Продление аренды земельного участка в 2020 году

(материал обновлен 11 декабря 2019 года)

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

  • кто может продлить аренду земли,
  • при каких условиях продлевается аренда,
  • как продлить аренду земельного участка.
  • Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.
  • Однако перед людьми, получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду и как это сделать?
  • Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

  1. Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
  2. Продлить аренду земли могут следующие лица:
  3. 1.

    арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

  4. 2. собственники объектов незавершенного строительства,

3.

арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в х.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

  • Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
  • а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
  • Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.
  • Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
  • б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
  • Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
  • Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

  1. Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:
  2. собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

  3. Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).
  4. Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

  5. собственником, который строил объект незавершенного строительства.
  6. Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

  7. Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.
  8. Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

  9. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

  10. Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.
  11. Оформлением прав собственности занимается Росреестр.
  12. Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:
  13. действующий договор аренды,
  14. разрешение на строительство,

Про получение разрешения на строительство см. статью по ссылке.

  • техническую документацию на объект незавершенного строительства,
  • документ, удостоверяющий личность,
  • квитанцию об оплате госпошлины.
  • В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.
  • Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.
  • На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.

1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.

06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз

  1. Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.
  2. Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».
  3. Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства

  • Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
  • а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
  • Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
  • Из этого правила есть исключения.
  • Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
  • То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
  • б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
  • Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

  1. Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.
  2. Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.
  3. Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

  • 2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
  • Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
  • 3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
  • То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
  • 4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
  • Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

  1. Иными словами, если ваше право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.
  2. Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
  3. В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

  • Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.
  • При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.
  • Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.

Источник: https://paruslex.ru/prodlenie-arendy/

Ссылка на основную публикацию