Апартаменты и квартира: в чем разница, плюсы и минусы

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Апартаменты и квартира: в чем разница, плюсы и минусы

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Апартаменты и квартира: в чем разница, плюсы и минусыВыписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойАпартаменты и квартира: в чем разница, плюсы и минусыЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован.

Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество.

Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.

Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.

Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Апартаменты и квартира: в чем разница, плюсы и минусы
Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.

Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.

Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту Апартаменты в новостройке
От начала стройки до получения ключей Полгода 2–3 года
Свежий ремонт Да Да
Инфраструктура в округе: транспорт, магазины Да Не всегда
Риск «долгостроя» Минимальный Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Плюсы, минусы, подводные камни

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

Читайте также:  Можно ли оспорить дарственную на квартиру: при жизни дарителя, после смерти

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс».

Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов.

Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.

А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);
  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;
  • требовать компенсацию морального вреда;
  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Анна Левочкина, фото героев текста

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/11/19/lichnyj-opyt-ja-kupil-apartamenty-vmesto-kvartiry/

Чем отличаются апартаменты от квартиры: минусы, плюсы, в чем разница статуса жилья | Юридические Советы

Последнее обновление Март 2019

Понятие «апартаменты» ассоциируется с роскошной, стильной недвижимостью, обладающей волшебными преимуществами перед простым жильем. Однако с правовой точки зрения – речь идет вовсе не о жилье. Апартаменты – это коммерческая недвижимость, относящаяся к нежилому фонду.

Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира — жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!

Апартаменты и квартира: в чем разница, плюсы и минусыПонятие квартиры четко регламентировано законом – это недвижимость для проживания людей, которая должна соответствовать всем строительным СНИПам, а также санитарным и пожарным нормам.

Понятие апартаментов российским законодательством не закреплено. Указано лишь, что они должны состоять из не менее, чем двух жилых комнат, кухни и обязательное условие – общая площадь помещения более 40 кв.м.

Апартаменты Квартира
Нежилой фонд Жилой фонд
Минимальная площадь — от 40 кв.м. Минимальная площадь не определена
Минимум 2 жилых комнаты Минимум 1 жилая комната
Возможность постоянного проживания Возможность постоянного проживания
Возможность временной регистрации на 5 лет Возможность постоянной/временной регистрации
Повышенный налог на имущество Обычный налог на имущество
Роскошный интерьер с современной техникой Обычный ремонт в зависимости от пожеланий владельца
Развитая инфраструктура в ближайшем расположении Инфраструктура зависит от статуса дома. Впрочем, ее может и не быть вообще.
Уборка производится обычно персоналом Уборкой занимается владелец и его семья

Преимущества апартаментов

Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.

  • Инфраструктура — при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
  • Ремонт — они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
  • Гостиничные номера — по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.

Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.

Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

При прописке многое зависит от назначения здания:

  • Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
  • Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.

Однако покупатели такого жилья, как правило имеют другое жилье и знают о невозможности прописки и не задаются такими вопросами.

Минусы апартаментов

Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.

  • Цена — повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
  • Налог — еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
  • Коммунальные услуги — тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.

Важно при приобретении такого жилья акцентировать внимание на площади помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади

Какой налог на имущество на апартаменты?

Многое зависит от того, что написано в правоустанавливающих документах, какая информация содержится в кадастровом паспорте и единой базе Росреестра.

Самый минимум, который возможен при расчете налога на такой вид недвижимости, это 0,5%, а максимум 2% от кадастровой стоимости (см. налог на апартаменты). Напомним, что за простое жилье предусмотрена ставка налога 0,1%.

Разница колоссальная, но от чего она зависит?

Для того, чтобы платить налог по ставке 0,5%, имущество в виде апартаментов должно одновременно соответствовать трем требованиям:

  1. Располагаться в здании, имеющем назначение гостиницы.
  2. Не иметь в документации прямого указания на то, что назначение апартаментов предусмотрено под офисы, магазины, общепит и т.д.
  3. Не иметь кадастровую стоимость более 300 000 рублей.

Если хотя бы одно условие не выполняется – налог увеличивается до 2%.

Важно при приобретении апартаментов обратить внимание на площадь помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади.

Кстати, для апартаментов не предусмотрены налоговые вычеты, как для квартир, комнат и домов.

Коммунальные платежи

Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.

д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В настоящее время правовая практика еще не настолько обширна, чтобы однозначно ответить на этот вопрос. Да, такие прецеденты существуют. Важное условие – согласие всех собственников здания, ведь часто апартаменты считаются долевой собственностью.

В Москве известны случаи перевода многоэтажных зданий из апартаментов в назначение квартиры. Но здесь стоит обратить внимание на то, что юридически возможным перевод апартаментов в жилой фонд стал только благодаря судебному процессу и грамотному подходу юристов.

Читайте также:  Общий стаж работы что включает: периоды для расчета размера пенсии (пример)

Упрощенная процедура, без судебного разбирательства, пока не отработана на административном уровне. Приобретая апартаменты в собственность просто необходимо понимание этого нюанса.

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/chem-otlichayutsya-apartamenty-ot-kvartiry-nedostatki-preimushhestva-v-chem-raznica-statusa-zhilya/

Покупка апартаментов: за и против

16 июл. 2019 г. 14:00

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

  • «Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
  • Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
  • Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Автор текста Ольга Завершнева

Источник: https://stroi.mos.ru/mobile/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

Апартаменты: преимущества и недостатки

До недавнего времени апартаменты позиционировались как аналог жилья (помещения в отдельных комплексах или внутри многофункциональных центров, лофты в зданиях бывших мануфактур или резиденции в исторических особняках после реконструкции), разновидность гостиничного номера (в апарт-комплексах или ТРК) или офисы в деловых центрах.

Сейчас законодательство допускает размещение апартаментов только внутри гостиниц, пансионатов, домов отдыха и аналогичных зданий. Несмотря на ограничения и проблемы, этот относительно новый сегмент недвижимости вызывает интерес и пользуется спросом у покупателей. К концу 2015 года апартаменты занимали треть всего рынка новостроек Москвы и около 5% – Санкт-Петербурга.

  Какие главные их преимущества и недостатки можно выделить на сегодняшний день?

Плюсы

1. Цена. Апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%. В центре Москвы разница может составлять до 50%, если речь не идет об уникальном месте или реконструкции исторических особняков. Невысокая цена – главное конкурентное преимущество апартаментов.

2. Расположение. В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, застройщики апартаментов оказались в выигрышном положении – их объекты возведены на территории бывших мануфактур в центральных районах, в составе многофункциональных центров рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.

3. Гостиничный сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое.

Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый трудоголик, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается по достоинству.

4. Офис и жилье одновременно. Нежилой статус помещения позволяет не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста.

Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей.

Кроме того, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре апартаментов для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса, например, в Москва-Сити. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.

5. Совместная собственность на общие помещения в доме.

Владельцам апартаментов, как и собственникам жилых квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 г.).

При разумном управлении (сдача в аренду помещений, предоставление площадей для рекламы и т.д.) жители могут получать прибыль и компенсировать высокие затраты на обслуживание.

6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки.

Апартаменты могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях – это уникальное жилье для любителей стиля лофт:  потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты.

Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением и т.д. Кроме того, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок – только несущая стена по периметру помещения, что открывает простор для дизайнерских решений.

7. Особые инвестиционные программы.

В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.

8. Кадастровая стоимость (налоговая база) апартаментов ниже, чем у квартир в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

9. Доступность ипотеки. Несмотря на то что ставки могут быть чуть выше, чем для квартир (на 1-3%), а с января 2015 года требования стали в целом жестче для заемщиков, эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.

Минусы

1. Нельзя оформить постоянную регистрацию. Отсутствие прописки – главный недостаток апартаментов.

Нежилой статус и определение апартаментов как гостиничного номера повышенной комфортности позволяют сделать только временную регистрацию сроком на пять лет, и только в комплексах со статусом апарт-отеля или гостиницы.

При отсутствии временной регистрации ребенку не предоставляют место в детском саду или школе, нельзя будет оформить полис ОМС и встать на учет в поликлинике.

Читайте также:  Как правильно составить график отпусков: по новым правилам

2. Высокий налог на имущество. С 1 января 2016 года налог будет исчисляться от кадастровой, а не от инвентаризационной стоимости недвижимости.

При этом если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%.

Налог на квартиры в Москве составит от 0,1 (до 10 млн руб.) до 0,3% (стоимость от 50 до 300 млн руб.). Налоговые вычеты (20 кв. м) для апартаментов не предусмотрены.

3. Высокие коммунальные и эксплуатационные расходы. В среднем оплата за электричество и тепло на 25%, а вода – на 10-15%  выше, чем в жилых квартирах. Обслуживание апартаментов в столичных комплексах обходится от 4 до 8 долларов за квадратный метр в месяц.

4. Налоговые вычеты при покупке и продаже не предоставляются.

5. При покупке нельзя использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.

6. 214-ФЗ для апартаментов не действует. Это значит, что в случае проблем с застройщиком дольщики не будут признаны пострадавшими по критериям Минрегиона и не получат защиту от государства. Продажи не регулируются 214-м законом, даже если инвестор заключает договоры долевого участия.

7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной (школы, детские сады, поликлиники, магазины) и транспортной инфраструктуры.

Во многих комплексах их и нет – все зависит от уровня ответственности и приоритетов застройщика.

В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками – мамам с детьми просто негде погулять.

8. Социальные ограничения. У жителей апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту нахождения.

9. На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, которые установлены для жилых помещений (по освещенности, шумоизоляции, инсоляции и пр.).

Иногда обнаруживается, что стены между соседними апартаментами тоньше, чем в квартирах; панорамные окна могут или совсем не открываться (при этом воздух поступает исключительно из центральной системы кондиционирования дома), или откидываться на минимальный угол.

Лоджий или балконов во многих апартаментах нет, близко стоящие корпуса МФК могут загораживать помещения от света.

10. Должников по коммунальным платежам апартаментов закон не защищает.  У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество. К апартаментам это не относится.

11. Ужесточение московских правил в отношении строительства апартаментов и неопределенность федерального законодательства.

Правительство Москвы издало в ноябре 2014 года постановление № 660-ПП о том, что «апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и др.

) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан». Только в гостиницах, никаких деловых, офисных, многофункциональных центров или отдельных комплексов, аналогичных жилым.

 Федеральное законодательство дополнилось новым классификатором  видов разрешенного использования, в соответствии с которым «использование недвижимости под апартаменты возможно в случае гостиничного обслуживания, а именно при размещении в здании гостиницы, пансионата, дома отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это также строго ограничивает статус и назначение апартаментов. Ранее в Минстрое планировали в 2015 году предоставить «амнистию», то есть легализовать как жилье все существующие апартаменты, а далее закрыть вопрос и запретить дальнейшее их строительство (кроме как в составе гостиниц, пансионатов, домов отдыха и пр.). Но пока этот вопрос на стадии обсуждения. До конца текущего года разработка проекта закона, регулирующего строительство апартаментов и зданий смешанного использования, будет завершена. Об этом на Госсовете по строительству заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Другие законодательные нормы в отношении апартаментов тоже не разработаны, что ограничивает права и возможности собственников, увеличивает риск дальнейшего повышения платежей и расходов, трудности разрешения проблем и споров в суде. На сегодняшний день покупатель апартаментов приобретает недвижимость с неопределенным будущим.

Источник: https://www.cian.ru/stati-apartamenty-preimuschestva-i-nedostatki-218160/

Что лучше: апартаменты или квартира

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

  Давление холодной и горячей воды в квартире по стандартам

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

  Дарственная на землю между близкими родственниками

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения Апартаменты Квартира
Ставка по ипотеке От 9,99% От 8,6%
Налог на имущество 0,5-2% 0,1-0,3%
Регистрация Временная Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку Нет Да
Соблюдение ГОСТ  СНиП при строительстве Нет Да
Согласование перепланировок Нет Да
Предоставление налогового вычета Нет Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

  • студентам;
  • холостякам;
  • бизнесменам;
  • инвесторам.

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-lucse-apartamenty-ili-kvartira.html

Ссылка на основную публикацию