Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотеке
Оформление предварительного договора купли-продажи ипотеки от Сбербанка

Договор купли-продажи – часто встречающийся тип сделки, осуществляемый с недвижимым имуществом. Он заключается на условиях взаимности и согласованности сторон. С помощью этого документа владелец имущества, он же продавец, предоставляет будущему хозяину собственность. Это может быть как земельный участок, так и любое жилое помещение. Покупатель получает в собственность имущество за оговоренную сторонами плату. Таким образом, этот договор имеет платную основу. Данный вид сделки является гарантией покупателя на то, что имущество после выплаты определенной суммы перейдет в его собственность.

Как видим, значимость такого документа велика. Поэтому в Сбербанке уделяют особое внимание составлению предварительного договора купли-продажи. Это обязательная процедура, которая установлена непосредственно банком для того, чтобы обеспечить безопасность оформления ипотеки на жильё.

Как оформить предварительный договор купли-продажи ипотеки от Сбербанка?

Клиент, оформляющий ипотеку в Сбербанке, должен обязательно составить предварительное соглашение.

Но перед его заключением следует знать, как правильно осуществлять процедуру и из каких этапов состоит сделка.

Все они должны быть прописаны в соглашении и оговорены обеими сторонами, чтобы в дальнейшем при заключении ипотеки в Сбербанке не возникали проблемы.

 Как оформить предварительный договор купли-продажи в ДомКлик от Сбербанка

Необходимые бумаги

Для того, чтобы оформить ипотеку, следует собрать пакет документов. В этот список входят:

  1. Документы, подтверждающие личность клиента. Обязательно наличие паспорта. Его в данном случае может заменить военный билет, удостоверение или заграничный паспорт.
  2. Наличие справки с места работы.
  3. Гражданин, желающий сотрудничать со Сбербанком, должен предоставить бумаги, которые характеризуют его финансовое положение.
  4. Бумаги, предоставляющие льготы клиенту.
  5. Если ипотека оформляется вместе с созаемщиком, то и его документы должны быть приложены к пакету.

Обращаем внимание, что в предварительных договорах купли-продажи в обязательном порядке необходимо указывать тип ипотеки и прописывать все положения в документе. Имеется в виду, что кредит может оформляться на жильё как с первичного рынка, так и со вторичного.

Главные условия

Перед тем, как заключить предварительный договор купли-продажи в Сбербанке, обратитесь к юристу. Он подскажет, как грамотно составить документ и ознакомит с основными положениями. К тому же у Вас есть реальная возможность задать актуальные вопросы профессионалу и получить полный ответ. Но есть пункты, которые должны быть прописаны в обязательном порядке:

  1. Реквизиты.
  2. Сумма. Гарантия того, что выплачиваемый залог будет одинаков каждый месяц.
  3. Действия сторон, если договор будет отменен.
  4. Санкции на случай, если заёмщик задерживает плату или не вносил её несколько месяцев подряд.

 Какие документы нужны для оформления ипотеки в Сбербанке

Для каких целей необходим предварительный договор купли-продажи?

Выше была оговорена значимость заключения предварительного договора купли-продажи для оформления ипотеки в Сбербанке. Но зачем необходима эта бумага и почему без нее нельзя обойтись? Чаще всего предварительный документ купли-продажи составляется, когда гражданин приобретает жильё на вторичном рынке, то есть покупает жильё у собственника.

Дело в том, что сам процесс регистрации процедуры занимает не один день. Для начала следует обратиться в отделение Сбербанка с заявкой. Далее она будет рассмотрена. В случае её принятия клиент начинает собирать необходимые документы, а уже после совершает сделку с банком.

Затем на счет продавца квартиры поступает первый взнос в виде 15%. За время, пока протекает этот процесс, собственник квартиры может передумать продавать имущество, может найти клиента с более выгодными условиями, а первый взнос уже будет на его счету.

В этом случае, чтобы сделка прошла безопасно, заключают договора купли-продажи.

 Образец договора купли-продажи ипотеки от Сбербанка

Как подписывается бумага?

Документ является двухсторонним соглашением и заверяется нотариально или в присутствии юриста. Если Вы не знаете, каким образом в письменном виде выглядит сделка, не отчаивайтесь. Вы всегда можете запросить образец в отделении Сбербанка. Главное, чтобы в бумаге были отражены все моменты, а именно:

  1. Предмет. То есть само недвижимое имущество. Это может быть квартира, дом, земельный участок и любое другое помещение.
  2. Во втором пункте указывается сумма, в каком размере она оплачивается ежемесячно и в каком порядке.
  3. В предварительном документе описываются важнейшие положения, которые в дальнейшем станут условиями для заключения ипотечного кредита в Сбербанке.
  4. В документе прописывают сроки его действия и вступления в силу.

Подписи сторон обязательно должны быть в документе, иначе он считается недействительным. Обычно у договора купли-продажи уже есть установленная письменная форма, в нее вносятся лишь коррективы, которые оговорены продавцом и покупателем.

Когда договор уже подписан, он приобретает юридическую силу. А значит, становится условием оформления ипотеки. Теперь необходимо написать заявление. В нем есть такие пункты:

  1. Для какой цели происходит оформление договора. Указываем количество средств, выплачиваемых покупателем продавцу.
  2. Период выплат. Напоминаем, что Сбербанком предоставляется возможность выплачивать кредит сроком от одного года до 30 лет.
  3. Положения, в соответствии с которыми будет выплачиваться залог. Для удобства осуществления этой процедуры участники сделки составляют календарь или иной графический способ фиксирования оплаты ипотеки. Отмечаются также варианты оплаты: отдавать сумму в руки или переводить на карту собственника. Процентная ставка также должна быть отражена в данном пункте.
  4. Указываются обязательства каждой стороны и права.
  5. В договоре прописываются положения на случай ситуации, если заёмщик не выплачивает кредит или же собственник нарушает права покупателя.

Предварительный договор купли-продажи квартиры или иного участка является регулятором отношений между хозяином и заёмщиком. В случае нарушения положений, прописанных договором, могут наступить негативные последствия, которые могут привести к разрыву сделки.

Когда бумаги оформлены, попросите продавца посетить с Вами выкупаемое жилое помещение. Делайте это систематически, по мере оплаты.

При выезде из продаваемого жилья недобросовестные продавцы могут забрать с собой, к примеру, розетки, привести в негодность устройства коммуникации.

Если же квартира приобретается вместе с имуществом бывшего собственника, то это тоже должно быть зафиксировано в документе. Лучше всего оформите перечень этих предметов.

 Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотекеСкачать приложение Домклик на android Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотекеСкачать приложение Домклик на iPhone

Источник: https://dom-click.ru/kak-oformit-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-ipoteki-ot-sberbanka/

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Главная / Квартира / Предварительный договор купли продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотекеДо оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотекеУзнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотеке

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Читайте также:  Как написать заявление на отпуск: образцы 2020 г. по типу отпуска

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотеке Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотеке

Покупка квартиры в ипотеку – процедура крайне популярная. Она имеет свои значительные плюсы – не нужно ждать того момента, когда будет достаточно денег для покупки недвижимости, оформить кредит в целом достаточно просто, да и программ для получения выгодного займа для приобретения квартиры достаточно много. Да и такой кредит можно гасить с помощью различных пособий и льгот, например, материнского капитала.

Но для того, чтобы взять заем, может понадобиться достаточно большое количество дополнительных документов. И один из самых востребованных – предварительный договор купли – продажи.

В этой статье мы расскажем вам о том, что это за документ, как его составить, какую роль он играет и что потребуется для его подготовки.

Мы так же рассмотрим его использование на примере получения ипотечного займа в Сбербанке на покупку квартиры.

Что это за договор и зачем он нужен?

Предварительный договор купли – продажи квартиры – это соглашения, с помощью которого продавец и покупатель заранее фиксируют все условия сделки и снижает до минимума риск её отмены. Нужен такой договор ровно по трем причинам:

  • Он является первым шагом в процедуре купли – продажи квартиры. В нем прописываются практически все те же самые положения, что и в основном договоре, а так же некоторые гарантии, которые не позволят одной из сторон безнаказанно сорвать сделку;
  • С помощью предварительного договора составляется основной, что значительно упрощает купле – продажу квартиры. Более того, с помощью предварительного договора можно вносить залог, что в последствии еще больше упростит уплату денег за квартиру;
  • С его помощью можно получить заем. Например в Сбербанке такой документ обязателен и нужен по одной очень простой причине – банку нужны гарантии, которые даст предварительный договор (кредитор будет знать, на что конкретно идут его деньги), а так же реквизиты, которые можно будет привязать к тексту договора займа.

Как составляется с указанием кредита?

Перейдем к составлению текста договора. Написать его достаточно просто, так как ни особой строгой формы, ни необходимости заверять документ, не имеется. Однако при написании текста следует использовать достаточно четкую форму. Итак, в предварительном договоре купле – продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка вам потребуется указать:

  • Полное описание сделки;
  • Представителей каждой из сторон;
  • Гарантии, которые обеспечивает предварительное соглашение;
  • Общий порядок проведения операции, передачи квартиры, денег и прав собственности;
  • Обязанности кредитора и имеющиеся у него права;
  • Права и обязанности покупателя и продавца;
  • Расчет стоимости квартиры и порядок уплаты;
  • Сведения о займе, предоставляемом кредитором;
  • Условия и общие правила разрешения спорных ситуаций;
  • Дополнительные сведения по договору и особые условия;
  • Заключительные положения, вступающие в силу после принятия договора;
  • Реквизиты каждой из сторон.

Как видите, пунктов достаточно много, но все они достаточно важны и при этом просты для заполнения. Если же вы столкнулись с проблемами, то у вас есть возможность обратиться к риелтору, нотариусу или жилищному юристу.

Образец

Ниже вы можете скачать образец договора купли-продажи:

Скачать

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры.doc

Какие документы вам потребуются?

Для подготовки предварительного договора купли – продажи потребуется полный пакет бумаг, необходимый для регистрации сделки. Вам потребуются:

  • Удостоверения личности каждой из сторон. Настоятельно рекомендуется использовать именно паспорт;
  • Любой документ, фиксирующий право собственности на владение квартирой;
  • Технический и кадастровый паспорта квартиры. Они не должны быть слишком старыми, иначе вас отправят к экспертам для перепроверки прописанных в них сведений;
  • Выписка из ЕГРП. Нужна для проверки законности предыдущих операций с недвижимостью и оформления истории её регистрации;
  • Выписка из домовой книги о прописанных в продаваемой квартире гражданах;
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на проведение перерегистрации (если квартира находится в совместной собственности);
  • Разрешение от государственных органов опеки (если продаваемое имущество принадлежит несовершеннолетнему);
  • Медицинское заключение о дееспособности продавца или покупателя (может в будущем пригодиться для урегулирования споров);
  • Разрешение от собственников на продажу долей (если у квартиры имеются другие владельцы, которые свою часть не продают);
  • Свидетельства о смерти и праве на наследство (если квартира продается наследником и при этом еще не проходила перерегистрацию).

Как проходит перерегистрация?

Перейдем к последовательности действий по покупке и перерегистрации собственности. От начала процедуры до её завершения вам потребуется сделать следующее:

  • Обратиться в Сбербанк и узнать, выдадут ли вам кредит, на каких условиях вы получите заем и какой перечень бумаг вам потребуется;
  • Оформите предварительный договор купли – продажи;
  • Предоставьте банку вашу копию предварительного договора и дождитесь перевода денежных средств на реквизиты владельца квартиры;
  • Дооформите основной договор, расписку о получении денежных средств и акт приема – передачи;
  • Проведите перерегистрацию в Росреестре.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke.html

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком в 2019 году (с авансом) — скачать, ипотека, с мебелью

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотеке

Как составить предварительный на покупку квартиры или где найти образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком?

Прежде чем приступать к рассмотрению правил оформления документа необходимо выяснить, для каких целей используется данный документ.

Когда составляется и для чего нужен

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса предварительный договор – это письменный документ, которым определена обязанность сторон в дальнейшем заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных в ходе переговоров.

Предварительный договор заключается между продавцом, который является собственником недвижимого имущества или его законным представителем и покупателем (или его законным представителем).

Основное предназначение документа – фиксация достигнутого в ходе переговоров соглашения о купле-продаже квартиры по определенной стоимости.

Документ заключается, если:

  • у покупателя на момент заключения сделки отсутствует вся сумма для оплаты стоимости приобретаемого имущества и требуется некоторое время для сбора средств и получения кредита;
  • у продавца нет другого жилья, чтобы освободить помещение сразу после покупки;
  • стороны договорились о сумме сделки, и покупатель желает ее зафиксировать, чтобы она не увеличилась позже;
  • покупатель передал продавцу задаток в счет будущей покупки недвижимого имущества.

Предварительный договор является обязательным к исполнению и если по истечении установленного промежутка времени одна из сторон отказывается от заключения сделки, то другая сторона может потребовать исполнения условий соглашения в судебном порядке и исковые требования будут удовлетворены в полном объеме.

Образец договора и пример заполненного

Чтобы документ имел юридическую силу и полностью отражал достигнутые соглашения, в нем необходимо указать:

  • дату и место (город) подписания документа;
  • реквизиты сторон. Если покупателем/продавцом являются физические лица, то в реквизитах указываются ФИО, дата и место рождения, место проживания (прописки), паспортные данные и контактная информация. Если стороной сделки является юридическое лицо, то указываются полное название предприятия, ОГРН, ИНН, адрес регистрации и контактные данные;
  • описание предмета договора, которым является квартира. Должно быть указано: адрес нахождения, площадь помещения, количество комнат, этажность и так далее, а так же реквизиты документа, которым подтверждается право собственности на указанное недвижимое имущество;
  • дополнительные условия, например, покупка квартиры с мебелью, дополнительная покупка машиноместа, гаража встроенного в дом и так далее;
  • сумма сделки – цена, по которой производится купля-продажа недвижимости;
  • сумма задатка или аванса внесенного продавцом в счет будущей оплаты;
  • сроки действия соглашения или период, в течение которого должен быть заключен основной договор. Никаких определенных требований к срокам не установлено, то есть стороны соглашения имеют право самостоятельно определить временной период. Как правило, документ предоставляет рассрочку на период 2-6 месяцев;
  • штрафные санкции, предусмотренные сторонами за срыв сделки;
  • условия досрочного расторжения;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • подписи сторон.

Обязательным дополнением к предварительному договору с задатком является расписка в получении денежных средств, передаваемых покупателем. Документом подтверждается фактическое получение денег продавцом за недвижимость.

СКАЧАТЬОбразец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Нужно ли заверять нотариально

Предварительный договор можно составить и подписать:

  • самостоятельно, без какой-либо посторонней помощи. Документ, в отличие от основного соглашения, не требует обязательной государственной регистрации;
  • в риэлтерской компании, которая может помочь в правильном составлении документа и подробно разъяснить сторонам его суть;
  • в присутствии нотариуса. Данное действие помогает избежать мошеннических действий с обеих сторон, так как перед заверением документа нотариус обязан проверить правомочность заключения такой сделки, наличие/отсутствие права собственности на указанный объект недвижимости, личности, паспорта и дееспособность каждой из сторон.

Как передаётся задаток

Задатком признается денежная сумма, выплачиваемая покупателем недвижимости собственнику имущества и зачисляемая в счет суммы оплаты по основному договору (статья 380 ГК РФ).

Если сторонами при заключении предварительного соглашения установлена необходимость задатка, то в документе отражается сумма авансового платежа.

Непосредственная передача денег должна быть зафиксирована распиской. Если соглашение о намерениях приобретения недвижимости заключается у нотариуса, то и денежные средства в качестве задатка можно передать в присутствии специалиста. В этом случае расписка так же будет заверена нотариально.

Если произведено досрочное расторжение предварительного договора по инициативе покупателя, то задаток не возвращается. Если продать квартиру отказывается продавец, то задаток возвращается покупателю в двойном размере (статья 381 ГК РФ).

В каких случаях можно расторгнуть

Предварительное соглашение о продаже недвижимого имущества может быть расторгнуто до истечения срока и заключения основного договора:

  • по обоюдному соглашению сторон. При этом затраты, которые понесла другая сторона в связи с отказом должны быть компенсированы другой стороной сделки;
  • по инициативе продавца, если покупателем:
    — не соблюдаются условия соглашения;
    — нарушены сроки исполнения обязательств;
    — выявлены признаки мошенничества;
  • по инициативе покупателя, если:
    — продавцом не исполняются обязательства, установленные предварительным соглашением;
    — обнаружены признаки мошеннических действий;
    — выяснилось, что дом, в котором располагается квартира, признан аварийным и предназначен на снос;
    — в ходе действия соглашения значительно ухудшилось состояние недвижимости, что привело к значительному снижению рыночной стоимости.
Читайте также:  Как оформлять наследство после смерти: документы, пошаговая инструкция

Предварительный договор по ипотеке

Предварительное соглашение о купле-продаже квартиры может стать дополнительным положительным аспектом при выдаче банком ипотечного кредита.

Если покупателем предполагается получение займа на приобретение жилья, то предварительный договор имеет следующие особенности:

  • перед заключением соглашения рекомендуется обратиться в выбранный банк и со специалистом подробно обсудить все пункты договора. Нередко банками предлагаются свои бланки документа, которые учитывают все требования кредитного учреждения;
  • к договору необходимо приложить документы: подтверждающие оценочную стоимость квартиры, количество прописанных, в том числе и несовершеннолетних граждан, отсутствие залога и иных обременений;
  • документы, подтверждающие собственность, до заключения основного соглашения, должны быть переданы на ответственное хранение банку или нотариусу, что позволит избежать риска двойной продажи недвижимого имущества;
  • договором должна быть определена четка дата заключения основного соглашения, а не временной интервал сделки.

Источник: https://yurzone.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom.html

Задаток для выплаты ипотеки — Правовед.RU

380 юристов сейчас на сайте

Добрый день.

Собираюсь купить земельный участок с домом на нем.

На землю и дом отдельные документы на собственность. Земля и дом находятся в обременении под ипотекой.

  • Для того, чтобы оформить куплю-продажу нужно выплатить остаток задолженности по ипотеке – примерно 4,5 миллиона руб.
  • Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариуса.
  • Затем он закрывает ипотеку и мы оформляем куплю-продажу с последующей доплатой с моей стороны.
  • Рабочая ли это схема?
  • Может есть менее рисковые варианты оформления?
  • C уважением,
  • Игорь

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (5)

Уважаемый Игорь! Здравствуйте! Возможно, конечно, оформить предварительный договор купли-продажи, в котором четко отразить срок погашения кредита, сумму и порядок оплаты ( в т.ч. в зачет суммы 4,5 млн.), дату регистрации сделки и иные существенные условия ДКП. К нему вполне обоснованно можете заключить и договор (соглашение) о задатке.

Конечно, в идеале лучше Продавец бы «закрыл» ипотеку, а уж далее решать вопросы о продаже земельного участка и дома, сумма-то явно немаленькая.

Возможно узнать у кого залог и оформить договор (соглашение) о переводе долга с регистрацией его в Управлении Росреестра по региону. Но надо видеть все документы.

Игорь, добрый день.

Схема вполне рабочая, но в нее в целях Ваших интересов стоит внести некоторые коррективы.

Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариусаИгорь

Ни в коем случае Вам не стоит оформлять соглашение о задатке. В силу требований закона (ст. 381 ГК РФ).

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Ситуация может сложиться не однозначно и Вы можете отказаться от исполнения договора — в таком случае существует риск потери 4.5 млн. рублей.

  1. В Вашем случае стоит действительно заключить предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Вы передаете указанную сумму в качестве аванса, которая при отказе от заключения основного договора подлежит возврату — речь идет в таком случае об авансовом платеже.
  2. Более того, скорректируйте сроки в течение, которых продавец должен будет снять обеременение и осуществить передачу Вам продаваемого имущества.
  3. Статья 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Добрый день. Я согласен с Григорьевым М.Ю. Вариант с переводом долга самый интересный для Вас, как для покупателя. Вы можете получить и права залогодержателя, что уже обеспечит Ваши интересы как покупателя. Затем уже заключаете договор купли-продажи с зачетом долга по обеспеченному залогом обязательству (которое Вы приобретете у кредитора продавца интересующей Вас недвижимости).

Здравствуйте! Схема рабочая, но вместо задатка рекомендую внести обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи.

Он выгоден тем, что обеспечивает обязательство и подлежит возврату в случае, если сделка не состоялась, а если состоялась засчитывается в стоимость имущества.

О нем сказано в ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ.

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

На счет перевода долга, то для этого нужно согласие залогодержателя. В целом вариант с переводом долга конечно надежней, так как остаток долга по кредиту Вы будете вносить уже за себя.

Если же намерения продавца серьезные, то не усложняя ситуацию можно действовать и через предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом.

Здравствуйте, Игорь!

Немного дополню своих коллег, которые изложили всё правильно.

Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариуса. Затем он закрывает ипотеку и мы оформляем куплю-продажу с последующей доплатой с моей стороны.Игорь

Риск есть.

Будет договор задатка (либо предварительный договор), а после получения денег продавец не направит их на погашение кредита. Суд, конечно, будет на стороне покупателя.

Но если денег не будет (мало ли, куда он эти миллионы направит), то исполнение решения суда будет практически невозможным.

Не факт, что это случится, но я говорю о риске.

Может есть менее рисковые варианты оформления?Игорь

Есть. Составляется договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого порядок расчётов между сторонами предусматривает конкретное направление средств на погашение ипотечного кредита.

То есть, денежные средства в сумме, равной размеру ссудной задолженности, направляются покупателем на счёт продавца, с которого производится списание платежей по кредиту.

Остальные денежные средства будут переданы покупателем продавцу после снятия обременения в пользу кредитора и подачи документов в Росреестр на государственную регистрацию перехода права, но до получения свидетельств на объекты.

Главное — чтобы продавец дал поручение банку на досрочное гашение кредита.

То есть, в день, когда деньги в размере ссудной задолженности поступят на счёт, банк должен иметь оформленное надлежащим образом поручение заёмщика на досрочное гашение.

Это дело не одного дня, поэтому пусть продавец обратится к кредитору заблаговременно, определит дату досрочного погашения — и потом уже пойдут деньги по сделке.

Удачи!

Источник: https://pravoved.ru/question/1259442/

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2020 году: нюансы составления, бланк

Каждый из нас рано или поздно становится контрагентом – участником сделки купли-продажи жилья. Но бывают ситуации, когда сделку сразу не оформить: у продавца не собран пакет требуемых документов, у покупателя не хватает денег. Первый боится, что хороший покупатель уйдёт. Второй боится, что продавец продаст квартиру другому лицу или поднимет на неё цену.

Здесь и пригодится предварительный договор купли-продажи, который даст время на решение всех проблем и будет гарантией:

  • В продаже квартиры и получении за неё денег для продающей стороны;
  • В передаче ключей и получении права владения на квартиру для покупающей.

Более того, если для покупки квартиры придётся занимать недостающую сумму в каком-нибудь банке, в нём потребуют составить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор или договор о намерениях – своего рода расписка, письменное соглашение между собственником квартиры и человеком, которому она приглянулась, о намерении первого продать и о намерении второго её купить. Такого рода документ – как черновик основного договора, первый шаг к совершению сделки купли-продажи. Он же – первый документ для одобрения ипотеки банком.

Зачем нужен предварительный договор

Продавцу Покупателю
Дополнительная страховка перед основной сделкой, уверенность в том, что она обязательно состоится.
Предохранение от мошенничества
Гарантия продажи квартиры Закрепление точной цены, не подлежащей изменению
Гарантия покупки квартиры

Зачем нужен предварительный договор банку

Банки, предоставляющие ипотеку, расценивают предварительное соглашение:

  1. Как подтверждение серьёзности намерений клиента и гарантию, что сделка, под которую выдаётся ипотечный кредит, обязательно произойдёт.
  2. Как документ, предоставляющий конкретную информацию, согласно которой можно точно оценить покупаемую квартиру.
  3. Как доказательство, что квартира чиста с точки зрения закона, не арестована, не заложена, ничем другим не обременена.

Законодательство

В Гражданском Кодексе Российской Федерации предварительному договору посвящена статья 429. В пунктах этой статьи прописано, что:

  • Главное обязательство продающей и покупающей стороны – заключение через определённый период времени основного договора;
  • В случае нарушения одним из участников договора прописанных обязательств и нежелания оформить основной договор, второй участник имеет право обратиться в суд (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Читайте также:  Объяснительная записка о невыполнении должностных обязанностей (образцы для скачивания)

Форма

Предварительный договор похож по структуре на основной и составляется в письменном виде. Он может быть оформлен:

  1. В простой письменной форме, с подписями обеих сторон, без каких-либо печатей;
  2. С подписями, заверенными у нотариуса.

Оба варианта обладают законной силой. Главное, чтобы в любом из вариантов были прописаны условия, по которым продаётся/покупается квартира: цена, характеристики, кто и что должен сделать, к какому сроку и т.д. и т.п. Иначе соглашение может быть признано недействительным на том основании, что в нём не всё было оговорено.

Бланк, образец заполнения

Бланк предварительного договора всегда найдётся на сайте банка-заёмщика или на юридических сайтах. Консультацию по его заполнению можно получить бесплатно у нотариуса или у менеджера банка, где оформляется ипотека.

Образцы заполненных бланков вывешивают на рабочих стендах и папках-книжках финансовых учреждений и в консультационных гостиных юристов. Но лучший вариант заполненного предварительного договора купли-продажи сделают в банке, дающем взаймы.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи (условия, существенные моменты, обязательные пункты)

Договор составляется в двух экземплярах: один – продавцу, один – покупателю. Оба экземпляра равноценны. На каждом ставится две подписи – продавца и покупателя. Каждый экземпляр предварительного договора начинает обладать юридической силой сразу после подписания.

Чтобы не возникло спорных моментов и отказа от заключения основной сделки, прежде чем поставить свои подписи, обе стороны должны понимать, какая и зачем информация прописывается в каждом разделе, пункте, строке.

Шапка

В названии предварительного договора должна отражаться его суть, например, что жильё покупается с использованием банковского займа. Поэтому документ так и должен называться: «Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке».

Смотрите на эту же тему:  Рефинансирование ипотеки в банке ДельтаКредит [y]

Даты и срок действия

Первая дата, обычно прописываемая сразу под шапкой, – дата составления и подписания соглашения. Именно с неё начинается отсчёт действия договора.

Вторая дата, которая прописывается в документе – день или срок совершения основной сделки. Если конкретизировать эту дату стороны не могут, заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года со дня первой даты. Если та и другая сторона не успела подготовиться к сделке в назначенный срок, они могут договориться друг с другом и назначить новую дату.

Такая мягкость возможна, если покупка квартиры для покупателя не представляет финансовых трудностей. В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке дата заключения основной сделки всегда указана и не может быть перенесена. Иначе банк откажет покупателю в ипотечном кредитовании и занесёт в список ненадёжных клиентов.

Расторжение предварительного договора

Расторжение любого договора, и предварительного в том числе, происходит:

  • По обоюдному согласию сторон;
  • При неверном его оформлении;
  • При невыполнении участниками договора своих обязательств. Об ипотечном кредите и доверии в этом случае разговора не ведут.

Сведения о продавце и покупателе

Обязательные требования к указанию личных данных в договоре одинаковы для того и другого контрагента.

Это:

  • Фамилия, имя, отчество;
  • Гражданство;
  • Пол;
  • Год рождения;
  • Номер и серия паспорта, кем и когда выдан;
  • Регистрация по адресу проживания.

Если продавцов/покупателей несколько – квартиру продают/покупают, например, супруги – личные данные должны быть указаны в порядковой последовательности на каждого.

Если одну из сторон представляет другой человек (третье лицо) по доверенности, в предварительном договоре купли-продажи указываются реквизиты доверенности, заверенной у нотариуса.

Сведения об объекте

Объектом или предметом договора купли-продажи называют квартиру, которую покупатель собирается купить у продавца с использованием ипотеки. Чем больше предоставленной информации о квартире, тем точнее будет её оценка и надёжнее шанс получить одобрение на сумму запрашиваемого кредита.

В договоре должны быть указаны:

1. Тип дома:

  • Многоквартирный;
  • Малоэтажный;
  • Загородный;
  • Год его постройки.

2.Местоположение и характеристика объекта:

  • Точный адрес с указанием населённого пункта, района, области, улицы, номеров дома и квартиры;
  • Этаж, где находится квартира и этажность дома;
  • Общая/жилая площадь;
  • Количество комнат (метров, доли).

3.Состояние объекта (ремонт, без ремонта, в каком состоянии коммуникации) с описью предметов, мебели, которые переходят к покупателю.

4. Отсутствие обременений:

  • Квартира не находится под арестом, нет иска, нет судебного решения;
  • На квартире не висит ипотека, квартира не в залоге;
  • На квартиру не оформлена рента;
  • Квартира не арендована и не сдана в аренду.

Правоустанавливающие документы

В предварительном договоре должны быть указаны серия, номер и дата получения документа, подтверждающего право продавца на распоряжение квартирой. Это:

  1. Свидетельство о государственной регистрации прав.
  2. Выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), которую может получить через МФЦ (Многофункциональный Центр) любой гражданин РФ. Главное достоинство выписки – актуальность информации о собственнике (собственниках), об обременениях, обо всех сделках с квартирой или её долей.

Нет правоустанавливающих документов – сделка не состоится. Выписка из ЕГРН насторожила – не стоит заключать предварительный договор.

Количество проживающих (прописанных) и сроки их выписки

Хорошо, когда собственник у квартиры один и никто, кроме него, в квартире не проживает. Такое явление – редкость. Перед заключением предварительного договора стоит попросить продавца предоставить:

  • Справку формы 9, в которой указаны все зарегистрированные в квартире лица.
  • Справку формы 12, в которой указаны все выписанные из квартиры без своего присутствия лица (в тюрьме, исчез и т.п.), во избежание неприятных сюрпризов после покупки.
  • В договоре нужно указать период времени (срок), за который все прописанные выпишутся и освободят квартиру.

Цена, задаток, аванс

Главный пункт предварительного договора, который радует покупателя, – фиксированная цена за квартиру, не подлежащая изменению. Как часть стоимости квартиры продающему может быть передан задаток. Эта сумма не только прописывается в договоре, но и оформляется долговой распиской. А в договорном документе указывается, что при срыве основной сделки купли-продажи:

  • По вине продавца – продавец вернёт покупателю полученный задаток в двойном размере;
  • По вине покупателя – задаток остаётся у продавца.

В качестве первого платежа может быть внесён и аванс. На него не обязательно оформлять дополнительное соглашение, сумма аванса просто указывается в соответствующей строке предварительного договора. Аванс возвращается покупателю по первому требованию. А в случае невыполнения обязательных условий продавцом, сумма возвращаемого аванса, в отличие от задатка, не увеличивается.

Остаток оговорённой квартирной стоимости вносится после получения ипотеки. Условия окончательного расчёта с продавцом и получения права собственности на квартиру покупателем тоже прописывается в договоре. Заверяют документ и всё, в нём прописанное, подписи продавца и покупателя.

А здесь необходимо внимание

№ п/п Ошибка при заключении договора На что обратить внимание, чтобы ошибки не было
1. Не проверили соответствие фамилии (имени, отчества) Фамилия, имя, отчество, указываемые в договоре, должны соответствовать фамилии, имени, отчеству, указанным в паспорте и правоустанавливающих документах. Ошибка в написании имени, отсутствие ссылки на причину изменения фамилии может послужить веским аргументом для расторжения предварительного договора.
2. Не уточнили, есть ли долги по коммуналке У покупаемой квартиры не должно быть долгов по квартплате и коммунальным платежам. Такую справку предоставляют в бухгалтерии управляющей компании. Если долги есть и большие, их сумма прописывается в договоре как зачёт в стоимость оплаты. В противном случае долги придётся выплачивать покупателю после совершения сделки
3. В квартире остались постоянно прописанные лица Не собственники, прописанные в квартире постоянно, имеют право на бессрочное пользование жилым помещением. Они могут не выписаться, пока действует предварительный договор. В этой ситуации перед заключением основного договора нужно получить от прописанных нотариально заверенное письмо, что они знают о продаже и обязуются выписаться в указанный срок.
4. Не учтена долевая собственность – появились другие собственники – претенденты на покупку. 1. Квартира принадлежит нескольким собственникам (общая долевая собственность) Например, комната в коммуналке, или половина квартиры у бывшего супруга. Сделка состоится, когда другие собственники откажутся от своего преимущественного права на выкуп доли соседа. Отказ желательно заверить у нотариуса. Предварительно каждому претенденту необходимо отправить почтовое извещение (с уведомлением о вручении) о том, что комната (доля) будет продаваться. 2. Квартира принадлежит нескольким собственникам (совместная долевая собственность). Например, квартира приобретена по государственной программе помощи многодетным семьям. В этом случае распоряжение возможно только всеми владельцами одновременно. В договоре, как продавцы, прописываются все собственники.
5. Заключили предварительный договор на новостройку Предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке застройщик и, следовательно, покупатель заключить не могут. Такой формы договорённости между ними не может существовать по закону. Купить жильё в новостройке можно:

  • Став членом жилищного кооператива;
  • Использовав жилищный сертификат;
  • Заключив Договор Долевого Участия (ДДУ) с застройщиком согласно 214 Федеральному Закону.

Банки, работающие с аккредитованными строительными компаниями, принимают участие в составлении договора на приобретение квартиры с использованием ипотеки. Такой документ всё равно относится к ДДУ. Его оформление будет состоять из трёх шагов:

  1. Бронирование квартиры.
  2. Оформление ипотечного договора.
  3. Оформление основного договора – договора долевого участия.

Заключение основной сделки

Все обязательства предварительного договора, в том числе и пункты, включённые по требованию банка, сторонами исполнены. Наступает срок покупки квартиры по ипотеке.

И в банк предоставляется вместе с предварительным договором и приложенными к нему бумагами (правоустанавливающими документами, отчётом оценщика, отказом от покупки других собственников, долговой распиской) выписка с расчётного счёта, подтверждающая наличие у покупателя суммы для первого взноса.

Устанавливаются сроки и способ выдачи ипотеки, подписывается ипотечный кредит, оформляется основной договор купли-продажи. И вот итог: продавец получает свои деньги, а покупатель – квартиру. Задача предварительного договора исполнена.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку – спокойная возможность подготовиться к продаже/покупке жилья, взвесить свои силы и совершить сделку без споров, разногласий и неприятных сюрпризов. Банки ценят таких клиентов и всегда им помогут в составлении предварительного договора грамотно, с учётом всех нюансов, с согласованными сроками получения ипотеки и последующих выплат.

Источник: https://Bizneslab.com/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke/

Ссылка на основную публикацию